Особенности приобретения недвижимости в Израиле

Покупка жилой недвижимости и ипотека

Ипотека в Израиле легкодоступна. Иностранцы также имеют возможность ею воспользоваться, но на более жестких условиях. Наиболее распространены: “машканта” или целевая ипотека для покупки/строительства нового жилья, ссуда от государства и ипотеки от коммерческих банков.

Целевая ипотека с государственным финансированием или “машканта” в Израиле — самый популярный вид ипотечного кредитования для покупки жилья от застройщика. Она дает возможность покрыть до 60 % требуемой суммы с кредитной ставкой 3—4 %. Объект купли-продажи выступает в роли залога. Максимальный срок кредитования — 30 лет.

Купить вторичное жилье в Израиле можно, воспользовавшись государственной ссудой. Однако купля-продажа должна производиться в специально отведенных для этого правительством районах с малоразвитой инфраструктурой.

Коммерческие ипотеки позволяют приобретать частные дома в Израиле, жилье из первичного и вторичного фонда; они не финансируются государством, их предоставляют частные банки в Израиле.

Стоимость жилья в разных городах

Как и во всех странах мира, на Земле обетованной стоимость недвижимости колеблется и напрямую зависит от того, в каком месте она находится. Если проанализировать цены на квартиры в Израиле по городам, то можно заметить, что наиболее высокими они будут в столице, куда устремляется значительное число переселенцев. В небольших же городках стоимость жилья существенно ниже.

В Иерусалиме

Жизнь в столице Израиля имеет много достоинств, поэтому цены на жилплощадь здесь самые высокие в стране. Так, за 3-комнатную квартиру в Иерусалиме, находящуюся в центре города, придется заплатить около полумиллиона долларов. Для тех граждан, кто ограничен в средствах, есть варианты и дешевле, например, квартира в спальном районе Гили буде стоить около 250 тысяч долларов США.

В Тель-Авиве

Второй по величине город страны является идеальным местом для жизни, и немало переселенцев хотело бы купить квартиру в Тель-Авиве. Такую идею реализовать несложно, но для этого необходимо иметь на своём счету 300-400 тысяч долларов США – именно столько стоят здесь 2-3 комнатные апартаменты. Тем же переселенцам, которые хотели бы приобрести пентхаус на берегу моря, следует учитывать, что 1 квадратный метр элитного жилья обойдется им в 25 тысяч долларов США и выше.

В Хайфе

Этот город-порт привлекает мигрантов из России и других стран СНГ, прежде всего, тем, что здесь проще трудоустроиться. Город считается рабочим, поэтому цены на недвижимость в нём ниже, чем в Иерусалиме и Тель-Авиве. Так, квартира, за которую в Тель-Авиве пришлось бы уплатить от 800 тысяч до миллиона долларов США, в Хайфе обойдётся примерно в полмиллиона американских долларов.

В Нетании

Многие из тех, кто перебрался на жительство в Израиль, хотели поселиться в этом городе-курорте, расположенном на побережье Средиземного моря. Однако им следует учитывать, что жильё здесь является одним из самых дорогих в стране. Сколько стоит квартира с современной планировкой в многоэтажном доме недалеко от побережья Средиземного моря? Анализ предложений риэлторов говорит о том, что цены на такую недвижимость начинаются от 500 тысяч долларов США.

https://youtube.com/watch?v=Mx1BM92utoQ%3Ffeature%3Doembed

Что должны помнить жильцы

Приезжая в чужую страну, всегда лучше заранее выяснить, какими правами обладают жильцы в съемном помещении. Так, в Израиле:

• не разрешено шуметь в темное время суток – это повлечет за собой общение с полицией. Однако хуже всего улаживать конфликт с хозяевами – это даже может привести к расторжению договора;
• хорошим тоном здесь считается налаживание отношений с соседями, тем более что это обеспечивает вашу безопасность и поддерживает репутацию;
• приводить в дом гостей не запрещено, однако оставлять им квартиру или ключи не стоит, если вы не уверены в их добропорядочности;
• жильцы обязаны заботиться о порядке и чистоте;
• что касается мелкого ремонта, то этот вопрос лучше изначально оговаривать с владельцем;
• и не забудьте сделать фото показаний счетчиков.

Помните, что Израиль – страна религиозная, поэтому научитесь уважать ее традиции. Например, в шабат здесь не принято даже звонить по телефону своим знакомым и друзьям. Учитывайте это, когда будете планировать свои выходные.

Дополнительные расходы на покупку недвижимости в Израиле

Помимо оговоренной цены, покупателю придется понести дополнительные расходы. К ним относятся:

• гонорары. Процедура купли-продажи не обходится без услуг профессионалов. Это прежде всего адвокаты и риелторы. Их услуги необходимо оплатить. Гонорары в среднем составляют 1,5—2 % от суммы сделки + НДС (15,5 % от гонорара);
• государственные пошлины и сборы — проверка регистрации продавца (от 20 до 40 дол. США), подача заявления в ТАБУ (от 60 до 70 дол. США), за регистрацию в кадастре (от 20 до 40 дол. США);
• обмен валюты — оплата комиссионных банку;
• при ипотеке — пошлина за кредитование, оценка объекта, страховка – 0,5 % от суммы сделки.

Преимущества и недостатки аренды недвижимости

Прежде чем приступить к поискам подходящего варианта, необходимо четко понимать, сколько времени вы планируете провести в этой стране и чем намерены заняться. Эти два фактора станут определяющими при выборе города, а затем уже и места, которое послужит вам временным жилищем.

В целом вариантов, где вы сможете остановиться, довольно много:

• вы можете воспользоваться гостеприимством ваших родственников и пожить какое-то время у них;
• можно снять гостиничный номер;
• можно забронировать себе место в хостеле;
• можно снять квартиру.

Последний вариант имеет ряд преимуществ, и вот почему:

1. Это дает возможность самостоятельно выбрать не только город, но и район, который будет соответствовать вашим потребностям и финансовым возможностям.
2. В съемной квартире, как правило, может разместиться большее количество людей, чем в гостиничном номере. К тому же вы не сможете подселить к родственникам еще одного человека, если вдруг возникнет такая необходимость.

Каждый квартиросъемщик может подобрать жилье на свой вкус. Если ему не понравится один вариант, он сможет найти другой. В остальных случаях придется довольствоваться тем, что есть в номере отеля или в квартире родни.
Наличие кухни гарантирует вам экономию на пропитании. В квартире или доме вы сможете готовить еду самостоятельно – пусть скромно, зато недорого.
Проживание в городе в отдельных апартаментах позволяет почувствовать атмосферу настоящей израильской жизни, что трудно сделать в гостинице или хостеле.

Но не стоит забывать и о некоторых минусах, с которыми сопряжена аренда квартиры. Прежде всего это затраты, связанные с ее поиском: чтобы найти идеальный вариант, придется потратить немало сил, энергии и свободного времени.

Будьте готовы к тому, что в Израиле придется столкнуться со специфическими местными особенностями, касающимися не только обустройства жилища, но и заключения сделок.

Если же вам доведется выбирать между покупкой жилья и арендой, безусловно, лучше отдать предпочтение первому варианту. Учитывая сложности, которые преследуют новичков в процессе поиска подходящей квартиры, заниматься этим всякий раз, как только наметится конфликт с арендодателем, довольно хлопотное занятие. К тому же если уж вкладывать деньги, то в собственную недвижимость. Но если поиск квартиры в Израиле увенчается успехом, все ваши хлопоты окупятся с лихвой, и вы сможете насладиться пребыванием в одной из самых уникальных стран мира, омываемой водами трех морей – Мертвого, Средиземного и Красного.

Проживание в отдельной квартире накладывает на жильцов обязанность следить за чистотой и решать вопросы передвижения по городу, включая трансфер из аэропорта, тогда отель готов решать эти проблемы за вас.

И последнее: искать жилье вам придется с помощью местных маклеров, так как без посредников найти квартиру в Израиле практически невозможно. При этом часто бывает так, что фото предлагаемого жилья, размещенное на сайте, не соответствует тому, что вы увидите в реальности. И хотя с этим можно столкнуться и у себя на родине, подобное введение в заблуждение вызывает большее негодование, поскольку принято считать, что за границей все лучше, чем дома.

Особенности рынка недвижимости в Израиле: цены, типы недвижимости, особенности жизни

Как уже отмечалось, в Израиле предлагаются многочисленные объекты недвижимости к продаже. Если говорить о коммерческой недвижимости, то она пользуется спросом исключительно среди инвесторов и среди крупных предпринимателей. Если же речь идёт о жилой недвижимости, то она является актуальной для всех категорий населения.

Спрос на те или иные виды недвижимости зависит от целей иностранного гражданина при приобретении недвижимости:

1. Если человек приобретает жилую недвижимость в Израиле и собирается покупать её исключительно с той целью, чтобы использовать высококлассную медицину в черте города, то целесообразнее всего выбрать квартиру в городе. Но, как правило, недвижимость в городе выбирают только платёжеспособные граждане.
2. Если человек отправляется в Израиль с целью получения целебных свойств от природы, то можно приобрести дом за городом, это обойдётся дешевле, и будет наиболее полезным.
3. Конечно же, если человек намерен приобрести недвижимость не в личных, а в коммерческих целях, то лучше всего приобретать недвижимость как в черте города, так и за городом, в зависимости от того, какие возможности имеет инвестор.

Согласно последним данным, наибольшим спросом пользуются дома в Израиле. Однако достаточно часто иностранные граждане приобретают и квартиры, что позволяет посещать все развлекательные мероприятия в городе.

Популярные израильские сайты для покупки недвижимости

Израиль — передовая страна высоких технологий. Здесь как нигде в мире развита система интернет-ресурсов, занимающихся вопросами недвижимости, которые дают возможность вести поиск круглосуточно.

Для российских репатриантов больший интерес представляют русскоязычные израильские сайты недвижимости:

• – крупнейший русскоязычный ресурс, который насчитывает десятки тысяч частных объявлений по продаже как первичного жилья, так и “вторички”;
• — много частных объявлений о продаже и аренде недвижимости;
• — широкая подборка новостроек и вторичного жилья;
• — объявления о продаже, аренде жилого и коммерческого фонда, в т. ч. и новых зданий.

В России также существуют сайты, на которых можно найти информацию по израильской недвижимости.

Интернет-ресурсы для покупки недвижимости

Существует множество сайтов с объявлениями, предлагающими широкий выбор недвижимости из рук в руки в Израиле. Интернет-порталы могут быть как на русском языке, так и на иврите. Помимо сравнительно недорогих предложений жилья на вторичном рынке, на сайтах можно отыскать и варианты по такой же стоимости от застройщиков. Однако среди пользователей интернета большей популярностью пользуются именно частные объявления:

• – крупнейшая доска бесплатных объявлений. В первую очередь ищут на сайте “Яд2” недвижимость в Израиле, хотя здесь размещаются предложения в разных сферах. На сайте ежедневно выкладывают свои объявления десятки тысяч посетителей. С некоторых пор во избежание кибератак для жителей некоторых стран, включая страны СНГ, вход на сайт ограничен. Поэтому для того чтобы посетить портал, приходиться искать обходные пути;
• – израильский портал, на котором размещаются афиши, новости, а также частные объявления. В разделе «Доска объявлений» можно найти всё – от работы до недвижимости;
• – ещё одна доска объявлений для русскоговорящих. Здесь представлены разнообразные категории: автомобили, квартиры, работа и т. д.;
• – рекламно-информационный портал с широким выбором услуг и товаров. “2 рука в Израиле” – это доска объявлений, где можно найти предложения по недвижимости, учёбе, работе, туризму, машинам, мотоциклам, мебели и другим предметам интерьера. Преимуществом этого сайта является то, что он вмещает целую систему объявлений рекламно-информационного характера, которые ежемесячно просматривают около 200 тыс. человек.
• – еще один сайт, где можно найти предложения о недвижимости из вторых рук в Израиле.
• – на сайте размещена широкая база данных о недвижимости в Израиле. Здесь представлен большой выбор квартир из вторых рук (яд шния), а также новостройки и квартиры, продающиеся через маклерские агентства.
• – новостной русскоязычный портал о жизни в Израиле, на котором также размещаются предложения о купле-продаже и аренде апартаментов.

Израильские сайты недвижимости на иврите предлагают квартиры в Хайфе, Тель-Авиве, Иерусалиме, а также во многих других городах:

• – на сайте представлены предложения по продаже новых и подержанных автомобилей, недвижимости на первичном и вторичном рынке, а также животных и предложения о работе;
• – простой и удобный в использовании сайт, позволяющий подыскать работу, квартиру или автомобиль в зависимости от интересующего города (на сайте представлены предложения в Хайфе, Тель-Авиве, Иерусалиме, Ашдоде, Ришон-ле-Ционе, Петах-Тикве);
• – главные разделы сайта – квартиры и недвижимость, автомобили, животные, работа, вторые руки; вдобавок к основным категориям публикуются объявления о детских товарах, технике, мебели, кухонной утвари, а также о проведении различных курсов и семинаров;
• – доска объявлений города Иерусалима, где представлены такие категории, как аренда и покупка недвижимости, автомобили, рабочие вакансии, культура и отдых, рестораны, бизнес-справочник;
• – изначально на сайте были советы исключительно в сфере недвижимости: налоги, экономика, оценка, адвокаты, брокеры, каталог сайтов по продаже и аренде квартир, но затем основатели решили расширить объем информации и добавили новости в сфере развлечения, образования, культуры и медицины;
• – сайт, предлагающий информацию о последних новинках в области недвижимости, а также советы по обустройству нового жилья.

Для поиска недвижимости многие россияне привыкли пользоваться сайтом . Однако этот ресурс ориентирован исключительно на Россию и не содержит информации об израильской недвижимости, поэтому не стоит искать на сайте “Циан” недвижимость в Израиле.

Приобретение недвижимости в кредит

Право получить кредит в Израиле имеют практически все его жители – как резиденты, так и нерезиденты. Существует три вида ипотечных ссуд:

1. Машканта – ипотека с целевым назначением для приобретения или строительства жилья, финансируемая из государственного бюджета.
2. Государственная ссуда, которая выдается для приобретения недвижимости в определённых населённых пунктах страны (зачастую не совсем благоприятных для проживания).
3. Ипотека, которая выдается коммерческими банками и не поддерживается государством.

Израильские банки

Для того чтобы получить кредит на приобретение недвижимости в банке Израиля, покупателю нужно представить документы о доходах за последние 6 месяцев. До момента полной выплаты ссуды купленная недвижимость является собственностью банка. Получение ипотечного кредита обычно сопровождается расходами на оплату делопроизводства в банке, оформление нотариально заверенной доверенности, а также оценку стоимости недвижимости (оценщик назначается банком).

Важные аспекты получения ипотечной ссуды в банке

Для того чтобы определиться с выбором ипотечной ссуды, следует разобраться, что такое машканта в Израиле:

1. Максимальная сумма кредита – 60% от стоимости приобретаемого объекта.
2. На полученную сумму начисляется ставка 3-4% годовых.
3. Кредит выдаётся под залог приобретаемой недвижимости.
4. Выплата должна производиться ежемесячно в течение всего срока кредита (до 30 лет).
5. Машканта может быть выдана только для покупки квартиры на первичном рынке (причем дом должен быть сдан в эксплуатацию).

Для тех, кто не может получить машканту, действует государственная ипотека в Израиле. Она выдается на приобретение недвижимости в определённых регионах страны. Такую ссуду имеют право получить не только репатрианты, но и иностранцы.

Несомненным преимуществом государственной ссуды является то, что можно приобретать квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке.

Но существуют и некоторые минусы. Так, районы, предлагаемые для приобретения квартиры государством, зачастую имеют малоразвитую инфраструктуру и низкий уровень жилищных условий.

Можно ли получить ВНЖ через покупку недвижимости

Приобретение недвижимости в Израиле не является основанием для получения – оно лишь может послужить дополнительным аргументом при подаче заявления. В Израиле даже нет понятия «инвестиционный ВНЖ».

Иностранец не имеет права претендовать на статус резидента Израиля в связи с покупкой квартиры, дома или бизнеса.

Недостаточно купить дешевое жилье в Израиле, чтобы остаться в стране. Предоставление ВНЖ иностранному гражданину в Израиле возможно лишь в редких исключительных случаях – к примеру, если заявитель внёс большой вклад в развитие экономики страны. Однако это единичные случаи.

Для иностранцев нет ограничений на приобретение жилой или коммерческой недвижимости, однако они должны уплатить дополнительные налоги.

Какие документы понадобятся для заключения договора аренды

Прежде чем будет подписан основной договор о передаче в пользование жилой недвижимости, в Израиле принято составлять соглашение о намерениях. Основная его задача – закрепить на бумаге ваше желание снять квартиру и встречное желание владельца ее сдать. Чаще всего данную процедуру сопровождает внесение какого-то задатка.

Следующий шаг – это открытие счета в банке. Он понадобится по той причине, что все сделки подобного плана в Израиле осуществляются исключительно официально – никаких устных договоренностей не предусмотрено. Счет в банке позволит вам не платить всю сумму за 12 месяцев одним платежом, а выписать хозяину 12 чеков, обналичивать которые он сможет по одному раз в месяц.

Будет нелишним перед заключением сделки проверить удостоверение личности владельца жилья и его права на собственность. Вам же из документов понадобится только ваш паспорт.

Для «подстраховки» найдите кого-нибудь, владеющего ивритом и русским языком, кто смог бы вычитать договор.

Налоги на израильскую недвижимость

Каждый собственник израильской недвижимости перед тем, как получить квартиру в Израиле, должен заплатить налоги, размеры которых регулируются законодательством о налогообложении. Прежде всего это “мас рехиша” или налог на покупку.

После совершения сделки необходимо платить “арнону” или муниципальный налог, размер которого определяет своим решением конкретный городской совет.

Налоги на покупку недвижимости

Размер “мас рехиша” зависит от цены приобретения, типа недвижимости, наличия в собственности других объектов. База для его начисления рассчитывается на каждый год (ознакомиться с обновленными данными можно .

Так, гражданин Израиля должен заплатить налог на покупку первого жилья:

При приобретении второй квартиры и последующих объектов недвижимости ставки налога для израильских граждан составят:

Налог “мас рехиша” следует оплатить не позднее 60 дней после заключения сделки.

Налоговые льготы при покупке недвижимости

Израильское законодательство предоставляет определенные льготы таким категориям населения, как новые репатрианты, жертвы террора, инвалиды/слабовидящие, родственники погибших на службе солдат. Так, малоимущие могут рассчитывать на бесплатное жилье в Израиле.

Указанные категории лиц (кроме репатриантов) при покупке единственного жилья освобождены от налога при стоимости квартиры до 1 664 520 шекелей, при ее превышении хотя бы на шекель должны оплатить 0,5 %.

Новые репатрианты при покупке квартиры в течение 7 лет после репатриации (не имеет значения, первой или дополнительной) должны уплатить налог:

• 0,5 % – при стоимости до 1 700 605 шекелей;
• 5 % – свыше указанной стоимости.

Целесообразность использования репатриантами этой льготы вызывает определенные сомнения: в большинстве случаев проще декларировать сделку как покупку единственной квартиры по нулевой налоговой ставке. Если же речь идет о приобретении очень дорогих квартир или особняка, то выгода налицо.

Владение недвижимостью и налоги

Новый владелец недвижимости, помимо налога на покупку и расходов по содержанию, должен оплачивать и ряд других налогов. Из них главный — “арнона” или муниципальный сбор. Выплачивать его можно частями — по два месяца, или целиком за год.

Что такое “арнона” в Израиле, знают все владельцы недвижимости, но не все понимают, как этот сбор начисляют. Порядок расчета вызывает горячую полемику в стране. В каждом городе “арнона” отличается.

Так, на величину сбора влияет площадь квартиры. В одних городах такую площадь замеряют как «нетто-нетто» — чистая площадь комнат без перегородок, «нетто» – то же, но включая внутренние перегородки, в других — как «брутто-брутто»: замер делается от внешних стен, приплюсовывается площадь балконов, лестничных площадок, парковок. Чаще всего в Израиле применяется последний принцип начисления.

В среднем по стране “арнона” может составлять от 200 до 400 долл. США за два месяца.

Некоторые группы населения имеют право на льготы — инвалиды, сироты, новые репатрианты. Жилье в Израиле для репатриантов освобождается на 12 месяцев от “арноны” на 90 %. Этим правом они могут воспользоваться в течение первых двух лет пребывания в стране.

Льготы для репатриантов

Лица, вернувшиеся на историческую родину, получают право на помощь со стороны государства, в том числе и в обеспечении жильём. Сразу по прибытии они смогут пользоваться пособием на его съём. Если же репатриант будет обзаводиться собственной квартирой, то налог на неё будет меньше, чем для других категорий жителей страны. Если её стоимость ниже 462 565 долларов США, то от неё придётся уплатить 0,5%, если выше – 5%.

Кроме того, позволяют некоторым категориям граждан претендовать на получение социального жилья. Такое право имеют:

• пенсионеры;
• инвалиды;
• многодетные семьи;
• родители-одиночки;
• семьи, в которых имеется страдающее тяжёлым заболеванием лицо.

Постановка в очередь осуществляется в Министерстве адсорбции. При этом следует учитывать, что ожидать квартиру придётся не менее десяти лет.